L’immobilier locatif attire de plus en plus d’investisseurs, séduits par la stabilité de la pierre et la perspective de revenus réguliers. Pourtant, une question revient systématiquement avant de se lancer : cet investissement sera-t-il vraiment rentable ?
Derrière cette interrogation simple se cache une réalité plus complexe. Car la rentabilité ne se résume pas à un seul chiffre : elle peut être brute, nette, voire nette après impôt. Et chacune de ces notions mérite d’être comprise avant de prendre une décision éclairée.
Dans cet article, on vous explique comment calculer la rentabilité locative, à travers des exemples concrets, et surtout, comment l’interpréter dans une stratégie d’investissement immobilier.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative est un indicateur financier qui mesure ce que rapporte un bien immobilier mis en location, en fonction de son coût d’acquisition. Autrement dit : combien vous gagnez, comparé à ce que vous avez investi.
Ce taux vous permet non seulement de comparer plusieurs biens entre eux, mais aussi de juger si votre projet est viable à long terme. On distingue généralement trois niveaux d’analyse :
La rentabilité brute, simple à calculer, mais partielle.
La rentabilité nette, qui intègre les charges courantes.
La rentabilité nette après impôt, la plus précise, car elle tient compte de votre situation fiscale.
Comprendre ces nuances est essentiel pour éviter les erreurs de jugement. Un chiffre séduisant en apparence peut cacher une réalité moins avantageuse une fois les frais déduits.
Le calcul de la rentabilité brute : une première estimation
La rentabilité brute est souvent utilisée pour une première évaluation rapide. Elle permet de comparer plusieurs biens sur une base commune, sans entrer dans les détails de gestion.
La formule est la suivante :
(Loyer annuel / Prix d’achat du bien) x 100
Prenons un exemple concret : vous achetez un appartement à 150 000 €, que vous louez 650 € par mois. Sur l’année, cela représente 7 800 € de revenus locatifs.
Le calcul donne :
(7 800 / 150 000) × 100 = 5,2 %
C’est un bon indicateur de départ, mais ce chiffre ne tient pas compte des charges, ni des impôts, ni même des éventuelles périodes de vacance locative. Il ne faut donc pas s’y arrêter.
La rentabilité nette : une vision plus réaliste
Pour affiner le calcul, il faut intégrer les dépenses liées à la gestion du bien. La rentabilité nette tient compte des coûts que vous devrez assumer en tant que propriétaire, et vous donne une idée plus fidèle de votre revenu réel.
Dans notre exemple précédent, supposons que vous ayez 1 800 € de charges annuelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion, entretien…). Le revenu net est donc de 6 000 €.
En appliquant la même formule :
(6 000 / 150 000) × 100 = 4 %
Ce chiffre est plus proche de la réalité, car il reflète ce que vous percevrez effectivement une fois les dépenses déduites. Il permet aussi de comparer différents types de biens (ancien, neuf, meublé, vide) avec plus de pertinence.
Rentabilité nette après impôt : l’indicateur à ne pas négliger
Dernière étape – et non des moindres : l’impact de la fiscalité sur votre rentabilité. Car selon le régime que vous choisissez, les montants que vous percevrez réellement peuvent varier considérablement.
Prenons le même bien, mais cette fois avec un impôt estimé à 900 € sur les revenus locatifs. Vos gains nets tombent à 5 100 € par an.
Ce qui donne une rentabilité réelle de 3,4 %.
À ce stade, le régime fiscal choisi fait toute la différence. Entre le micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30 %, et le régime réel, plus complexe mais souvent plus avantageux, les écarts peuvent être significatifs.
Et si vous optez pour une location meublée sous le statut LMNP, vous pourrez même amortir une partie du bien, réduisant d’autant votre imposition.
La fiscalité est donc un levier stratégique, qui doit être anticipé dès le départ.
Ce que le calcul ne montre pas : la dimension qualitative
Même si les chiffres sont essentiels, ils ne racontent pas toute l’histoire. Une rentabilité élevée peut masquer des risques importants, tandis qu’un rendement plus modeste, dans un bon emplacement, peut se révéler plus sécurisé et pérenne.
Plusieurs critères doivent donc entrer dans votre réflexion :
La localisation du bien, qui influence la demande locative.
Le potentiel de valorisation du quartier ou du type de bien.
La gestion locative : allez-vous gérer vous-même ou déléguer ?
Le type de location : vide, meublée, courte durée ?
Un bien bien situé, avec un bon profil de locataires et peu de vacance locative, peut offrir une rentabilité “modeste” sur le papier… mais une tranquillité d’esprit précieuse à long terme.
En résumé : un outil pour décider, pas une fin en soi
Calculer la rentabilité d’un investissement locatif est indispensable, mais il ne faut pas s’arrêter à un seul chiffre. Comprendre les différents niveaux de calcul (brut, net, après impôt), les compléter par une analyse qualitative du bien, et surtout les replacer dans votre propre stratégie patrimoniale, c’est ce qui fera la différence entre un investissement risqué et un projet solide.
Si vous souhaitez sécuriser votre projet immobilier et être accompagné dans cette démarche, notre agence est à votre écoute. Nous vous aidons à analyser la rentabilité réelle d’un bien, en tenant compte de votre profil fiscal, de vos objectifs… et du terrain.
FAQ – Rentabilité d’un investissement locatif
Comment calculer facilement la rentabilité d’un bien locatif ?
Le calcul le plus simple est celui de la rentabilité brute : divisez le loyer annuel par le prix d’achat du bien (frais inclus), puis multipliez par 100.
Exemple : pour un loyer de 700 €/mois et un bien à 160 000 €, la rentabilité brute est de (700 × 12 / 160 000) × 100 = 5,25 %.
Quelle est une bonne rentabilité locative en 2025 ?
Une bonne rentabilité dépend du type de bien et de sa localisation. En 2025, un rendement locatif brut situé entre 4 % et 7 % est généralement considéré comme correct. Au-delà, il faut vérifier si le bien présente des risques (vacance locative, emplacement peu dynamique…).
Quelle différence entre rendement locatif et rentabilité nette ?
Le rendement locatif brut ne tient pas compte des frais. La rentabilité nette, elle, intègre toutes les charges : taxe foncière, entretien, gestion, assurances… Elle donne une vision plus réaliste du retour sur investissement.
Faut-il inclure les impôts dans le calcul de rentabilité ?
Oui, si vous souhaitez connaître votre rentabilité réelle, vous devez calculer la rentabilité nette après impôt. Cela nécessite de prendre en compte votre régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP…) et votre situation personnelle.
Existe-t-il des simulateurs pour estimer la rentabilité d’un investissement ?
Oui, de nombreux sites proposent des simulateurs de rentabilité locative gratuits. Toutefois, ces outils restent génériques. Pour un calcul fiable, mieux vaut s’appuyer sur un accompagnement personnalisé qui prend en compte les spécificités locales et fiscales.
Faites-vous accompagner pour optimiser votre investissement locatif
Vous avez un projet d’investissement locatif en tête, mais vous souhaitez valider la rentabilité réelle du bien, optimiser votre fiscalité ou tout simplement être accompagné dans votre stratégie ?
Notre agence vous propose un accompagnement personnalisé, basé sur une parfaite connaissance du marché local, des dispositifs fiscaux actuels et des attentes des locataires.
Pierres au Soleil - Calvisson
Téléphone
04 66 01 21 01
Adresse mail
calvisson@pierresausoleil.fr
Adresse
2 route de Nimes
30420 Calvisson
Pierres au Soleil - Alès
Téléphone
04 66 30 59 90
Adresse mail
ales@pierresausoleil.fr
Adresse
14 place Gabriel Peri
301000 ALES